Residencial ↗¿Cuál es el cap rate promedio de oficinas en Monterrey?
Actualizado: 30 de abril de 2026
Respuesta directa
La tasa de capitalización (cap rate) promedio para oficinas Clase A en San Pedro Garza García es de 7.5% a 9.0% anual neto. Para oficinas Clase B en Monterrey va de 9.0% a 11.0%. Las naves industriales Clase A en parques certificados rinden entre 7.0% y 8.5%, y los locales comerciales en avenidas principales entre 8.5% y 10.5%.
Datos de mercado
Cap rates referenciales por tipo de activo — Nuevo León, 2025-2026
| Zona / Tipo | Mínimo | Promedio | Máximo | Notas |
|---|---|---|---|---|
| Oficinas Clase A San Pedro | 7.5% | 8.2% | 9.0% | Premium estabilizado |
| Oficinas Clase B Monterrey | 9.0% | 10.0% | 11.0% | Funcional |
| Locales comerciales avenidas principales | 8.5% | 9.5% | 10.5% | Frente a calle |
| Naves industriales Clase A parques certificados | 7.0% | 7.7% | 8.5% | Demanda nearshoring |
| Naves industriales Clase B | 8.5% | 9.2% | 10.0% | Funcional |
| Terrenos industriales (apreciación anual histórica) | 8% | 11% | 15% | Sin construcción |
Fuente: portafolio MXoffices + comparables EasyBroker MLS. Unidad: % anual.
El cap rate (tasa de capitalización) es el indicador clave para evaluar una inversión inmobiliaria estabilizada. Se calcula como Ingreso Neto Operativo anual ÷ Valor del inmueble. Un cap rate más alto implica mayor rendimiento, pero también mayor riesgo (zona, vacancia, calidad del inquilino).
En Nuevo León, los activos industriales Clase A en parques certificados (FINSA, STIVA, Vynmsa, Prologis) mantienen los cap rates más comprimidos (7.0%–8.5%) por la demanda institucional y los contratos largos con inquilinos AAA. Las oficinas Clase A en San Pedro siguen muy de cerca con 7.5%–9.0%.
Para locales comerciales, los frentes a calle en avenidas premium con inquilinos ancla (bancos, cadenas) cotizan entre 8.5% y 10.5%. Locales en plazas secundarias pueden subir a 11–13% pero conllevan mayor rotación.
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